دستور تخلیه فوری ملک

وکیل متخصص در امور ملکی در این باره میگوید چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد مالک یا موجر میتواند پس از اتمام مدت اجاه تقاضای دستور تخلیه مستاجر را بنماید.

به طور کلی موجر، مالک و یا نماینده ایشان میتواند بدون مراجعه به دادگاه اقدام به تخلیه فوری مستاجر بنماید. البته که موجر و یا مالک بایستی به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند و ضروری است که مدت اجاره منقضی شده باشد.

فرآیند دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و به صورت فوری میباشد. البته لازم به توضیح است که فوریت و آنی بودن دستور تخلیه تحت تاثیر مصوبه سران قوا قرار گرفته و تا حدودی زمان اجرای این دستور طولانی شده است.

چرا که در حال حاضر امکان استمهال برای مستاجر در نظر گرفته شده است. البته توجه داشته باشید که همچنان فرآیند دستور تخلیه از روش های دیکر تخلیه مستاجر به مراتب سریع تر به سرانجام میرسد.

فرق دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه

اساسی ترین تفاوت دستور با حکم تخلیه در این است که فرآیند دستور بدون رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه رسیدگی صورت میپذیرد. در صورتی که گرفتن حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه رسیدگی میباشد.

از طرف دیگر دستور تخلیه ملک از جانب شورای حل اختلاف و یا اداره اجرای ثبت صادر میگردد درحالی که حکم تخلیه توسط دادگاه عمومی و‌ حقوقی صادر خواهد شد.

مضافا اینکه دستور تخلیه ملک نیازمند رعایت تشریفات آیین دادرسی در امور مدنی نمیباشد. در صورتی که حکم تخلیه کاملا در چارچوب قوانین و مقررات آیین دادرسی در امور مدنی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

در ضمن یکی از اساسی ترین فرق دستور با حکم تخلیه این است که برای اجرای دستور تخلیه بایستی ابتدا اجرائیه صادر گردد. این در حالی است که برای اجرای حکم تخلیه نیازی به صدور اجراییه نخواهد بود.

همچنین دستور فوری قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست. اما از سوی دیگر حکم تخلیه همچنان قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی را دارد.

همانطور که ملاحظه میفرمایید همین تفاوت هاست که موجب تسریع روند رسیدگی در فرآیند دستور گردیده است.

تفاوت تخلیه ملک و خلع ید

۱- چنانچه قراردادی فیمابین مالک و متصرف ملک وجود داشته باشد ممکن است مدت این رابطه قراردادی منقضی گردد و یا قرارداد به هر دلیل دیگری بی اثر شود. در این صورت ادامه تصرف از جانب متصرف دیگر جایز و قانونی نخواهد بود. لذا متصرف بایستی از ملک متعلق به مالک رفع تصرف نماید.

علاوه بر این ممکن است مالک به شخص دیگری صرفا اذن و اجازه تصرف در ملک خود را داده باشد. بدین معنی که هیچ گونه قراردادی فیمابین مالک و متصرف وجود نداشته باشد.

در این صورت بدیهی است که مالک اختیار دارد هر زمان که بخواهد از اذن و اجازه خود رجوع نماید. بنابراین متصرف میبایست هر زمان که مالک اراده کرد از ملک متعلق به ایشان رفع تصرف نموده و ملک را تخلیه نماید.

در تمامی موارد مارالذکر مالک میبایست بر علیه متصرف دعوی تخلیه ملک مطرح نماید.

از طرف دیگر دعوی خلع ید مربوط به موردی میباشد که ملک شخصی در تصرف غیر قانونی و یا غاصبانه شخص دیگری قرار گرفته است. در این مورد هیچگونه قراردادی فیمابین طرفین موجود نبوده و همچنین هیچگونه اذن و اجازه ای از طرف مالک به متصرف داده نشده است.

در این صورت مالک میتواند بر علیه متصرف ملک اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید.

۲- تفاوت دیگر خلع ید و تخلیه در این است که دعوی خلع ید صرفا در رابطه با اموال غیر منقول قابل طرح خواهد بود. لذا مالک خودرو نمیتواند نسبت به متصرف خودرو این دعوی را مطرح نماید.

ولی دعوی تخلیه ید میتواند در رابطه با اموال غیر منقول و همچنین اموال منقول مطرح گردد. به عنوان مثال مالک خودرویی که توسط شخص دیگری تصرف گردیده میتواند بر علیه متصرف دعوی تخلیه ید مطرح نماید.

مراحل گرفتن دستور تخلیه ملک از شورای حل اختلاف 1403

طبق قوانین اجاره در صورتی که مدت زمان اجاره منقضی شده و موجر یا مالک شرایط لازم جهت تقاضای دستور تخلیه ملک را داشته باشد بسته به اینکه قرارداد رسمی است یا عادی بایستی مراحل زیر را طی نماید.

الف- با اجاره نامه عادی

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و درخواست صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صالح.
مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف جهت تکمیل مدارک و یا رفع نقص احتمالی، ارائه اصول اسناد و مدارک و پیگیری صدور دستور توسط شورا.
پیگیری ابلاغ صادره از شورا در خصوص دستور تخلیه به مستاجر.
پیگیری جهت ارسال پرونده به اجرای احکام در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر قانونی.
ارائه پاسخ و لایحه دفاعی مناسب در صورت تقاضای استمهال و یا اعتراض از جانب مستاجر.
پرداخت مبلغ ودیعه یا اصطلاحا پول پیش یا قرض الحسنه به حساب صندوق دادگستری.
تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه ضرر و زیان وارده.

ب- با اجاره نامه رسمی

مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره و تقاضای صدور اجراییه.
پیگیری وصول پرونده و اجراییه صادره از دفترخانه مربوطه به اداره اجرای ثبت صالح.
پیگیری جهت تشکیل پرونده اجرایی و صدور دستور رئیس یا معاون اداره اجرای ثبت در خصوص ابلاغ اجراییه.
ارائه لوایح دفاعی مناسب در پاسخ به ادعاها و اعتراضات مطروحه مستاجر.
سپردن مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه مستاجر در حساب مربوط به اداره اجرای ثبت.
ارائه دادخواست مناسب در صورت عدم دریافت اجور معوقه و یا ورود خسارت به ملک و یا هرگونه بدهی دیگر.

شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری ملک 1403

جهت گرفتن دستور تخلیه فوری ملک در خصوص اجاره نامه های عادی و رسمی وجود شرایط زیر لازم و ضروری میباشد:

وجود قرارداد عادی یا رسمی به صورت کتبی که بایستی به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
بایستی مدت زمان اجاره در قرارداد تعیین و ذکر شده باشد.
حداقل دو شاهد ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.
قرارداد حداقل در دو نسخه اصلی تنظیم شده باشد.
مدت زمان اجاره منقضی شده باشد.
در قرارداد های اجاره مربوط به اماکن تجاری عدم وجود حق سرقفلی یا کسب، پیشه و تجارت ضروری است.

مدارک مورد نیاز برای دستور تخلیه فوری ملک 1403

به طور کلی مدارک مورد نیاز جهت صدور دستور تخلیه فوری ملک به شرح زیر میباشد:

وجود قرارداد اجاره معتبر به صورت عادی و یا رسمی که شرایط مقرر قانونی که در بالا ذکر شد را داشته باشد.
مدارک و مستندات مربوط به مالکیت موجر نسبت به ملک استیجاری موضوع دعوی.
مدارک شناسایی در خصوص احراز هویت مالک و یا موجر.
در صورتی که مالک و یا موجر دادخواست مطالبه اجور معوقه و یا خسارت وارده نیز مطرح نموده باشد میتواند ضمیمه تقاضای دستور نماید.

نحوه اجرای دستور تخلیه فوری ملک

پس از بررسی مدارک و انجام اقدامات مقتضی شورای حل اختلاف در خصوص اجاره نامه های عادی اقدام به صدور دستور تخلیه فوری ملک مینماید.

دستور تخلیه فوری ملک در ابتدا از طرف شعب شورای حل اختلاف به مستاجر ابلاغ میگردد. در این مرحله به مستاجر مهلت داده میشود که ظرف مدت ۳ روز اقدام به خالی کردن ملک استیجاری نموده و آن را به مالک تحویل بدهد. ممکن است مستاجر در مهلت معین در دستور اقدام به خالی نمودن ملک ننماید. در این صورت امر تخلیه بعد از اتمام مهلت مقرر توسط مامورین اجرا و یا ماموران کلانتری انجام خواهد شد.

اقدامات اداره اجرای ثبت نیز در خصوص اجاره نامه های رسمی تا حد زیادی به مانند اجرای مفاد سایر اسناد رسمی در این اداره میباشد.

نکته: در صورتی که مستاجر تقاضای استمهال نماید مهلتی عرفی از یک روز تا حداکثر ۳۰ روز بسته به نظر قاضی به ایشان داده میشود تا ملک را خالی نماید.

اعتراض به دستور تخلیه فوری ملک

در ابتدای مقاله اشاره شد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت بوده و یکی از این تفاوت ها نیز همین موضوع امکان اعتراض است.

به طور کلی و از نظر ماهیتی نیز دستور بر خلاف حکم تخلیه نه حکم محسوب میشود و نه قرار. لذا قابلیت اعتراضی که در سایر احکام و دادنامه ها وجود دارد در دستور تخلیه موضوعیت ندارد.

البته قانونگذار مقرراتی را جهت حفظ حقوق مستاجر پیش بینی نموده است. به عنوان مثال ممکن است مستاجر ادعای وجود حقی نماید. در این صورت مستاجر میتواند بدون امکان توقف اجرای دستور تخلیه نسبت به دستور تخلیه اعتراض نماید. مضافا همانطور که گفته شد مستاجر میتواند از مقام قضایی صالح تقاضای استمهال نماید.